Ingatlan befektetési stratégiák

Egy jól diverzifikált portfólió összeállítása során fontos figyelembe venni a reáleszközöket. 

A reáliák között az egyik legfontosabb befektetési kategória az ingatlan amelynél beszélhetünk piaci árról - mint értékről és hozamértékről - amely a tartásából származó hasznot jelenti.

Az ingatlan kiadásból származó bevételt szokás passzív jövedelemnek nevezni, azonban ez nem olyan szintű passzív jövedelem mint az állampapír tartásáért kifizetett kamata v az osztalék, ehhez bizonyos mértékű aktív tevékenység társult és a sikerhez elengedhetetlen a megfelelő szintű hozzáértés.

Az ingatlanba befektetés és hasznosítás során számos szempont alapján kell dönteni, ezek közül az egyik a lokáció, emellett az állapot mint minőségi szempont.

A hasznosítás során nagy kérdés h rövid v hosszútávú kiadásba szeretnénk belevágni, az előbbi mint a rövidtávú turista szállás jóval jövedelmezőbb üzleti tevékenység.

Ön mit vár el egy pénzügyi tanácsadótól/pénzügyi szolgáltatótól és magától a szolgáltatástól?

Számos szektor értékesítői nevezik magukat pénzügyi tanácsadónak, ezek közé tartoznak a banki ügyintézők, biztosítási tanácsadók és a hitelügyintézők is. Többségük valamilyen pénzügyi v biztosítási terméket akar eladni számunkra. Kijelenthető hogy amikor egy bankfiókban pénzügyi tanácsot kérünk akkor elsősorban olyan megoldásokat fognak kínálni az ügyintézők amely a bank számára ideális. 

Emellett azzal is tisztában kell lennünk hogy a bankfiókok munkatársainak meghatározott tervszámokat kell teljesíteniük, tehát egy adott hónapban el kell adniuk x mennyiségű befektetési alapot, hitelkártyát és más banki termékeket és hitelekhez kapcsolódó személyi biztosításokat. Tehát ez alapján megkérdőjelezhető hogy valóban az ügyfél számára leginkább előnyös terméket ajánlják-e. 

Az egyes pénzügyi és biztosítási társaságokat arra kell használni amire valók, tehát ha megkeres egy független pénzügyi tanácsadó akkor kizárólag a vagyonunkra ható kockázatok fedezésére alkalmas termékről beszéljünk vele, gondolok elsősorban a lakás és más ingatlanokra való biztosításokra emellett a kgfb-be hiszen számos családban az autó az egyik legértékesebb ha nem a legértékesebb ingóság. 

Az ingatlanra vonatkozó biztosítás mellett természetesen vállalati telephelyre és gyártást végző gépekre is érdemes lehet biztosítást kötni ha valóban fennálló kockázatokat szükséges kivédeni, azonban a legfontosabb a kockázati események esetén a Megelőzés amellyel a káreseményt el tudjuk kerülni.

Amondó vagyok tehát hogy minden szolgáltatást arra érdemes használni amire való a saját költségeink és hozamunk növelése céljából.

Tehát ennek megfelelően a bankokat és fintech cégeket a mindennapi fizetésekhez, hitelekhez esetleg néhány rövidtávú megtakarításhoz érdemes használni, míg a befektetési szolgáltatókat kötvényekhez, részvények és ETF-ekhez.

A blog Credoja, Ars poeticaja

Ennek a blognak az a célja hogy objektíven bemutassa az egyes pénzügyi eszközosztályokat, befektetési és megtakarítási lehetőségeket annak mentén hogy az ügyfeleknek az mennyire éri meg, mit kapnak a pénzükért cserébe, mivel járnak jól igazán.

A témák között egyaránt szerepelnek a banki, tőkepiaci, biztosítói és minden olyan társaság által kínált szolgáltatások amelyek a civil magánügyfelek számára elérhetőek.

A befektetési eszközosztályokat célszerű az alapján kategóriákba sorolni hogy vannak reáliák tehát fizikailag megfogható és dematerializált azaz fizikailag nem kézzel fogható eszközök.

A reáliák csoportjába tartoznak az ingatlanok beleértve a lakásokat, házakat, földterületeket, bányákat, felhasználási céljuk szerint lakás és ipari célú ingatlanokat. Ezek jellemzője hogy kevésbé likvidek, tehát nehezebben pénzzé tehetők, hosszabb időbe telik eladni azokat.

A dematerializált eszközök jellemzően pénz és tőkepiaci instrumentumok (jelentésük szerint eszközök), ezek közé a különböző devizákban denominált elektronikus számlapénz mellett az állam és vállalati kötvényeket soroljuk. Emellett a tőzsdei részvények is ebbe a kategóriába tartoznak, amelyek hasonlóan likvidek mint a devizák és a kötvények amelyeket hitelpapíroknak is nevezhetünk. A kötvények és a részvények értékpapírok azaz tőkepiaci eszközök, ezekbe gyakran hosszabb távra fektetnek be a gazdasági szereplők, míg a devizák azok pénzpiaci eszközök amelyekbe akár néhány órás időtartamra is szoktak befektetni.

A blog célja a független pénzügyi tanácsadás amely úgy képviseli és érvényesíti leginkább az ügyfél érdekét ha nem mindenáron a termékértékesítésről szól hanem inkább célok eléréséről, hiszen olyan kérdésekre kell tudni a választ amellyel igazán jelentős lépéseket lehet előrejutni. 

Olyan kérdésekre kell választ adni mint amilyen a lakások hasznosítása, a befektetések kezelése és a nyugdíj témaköre. 

Befektetési szempontok, a kötvények mint eszközosztály

A kötvények egyre népszerűbbek hazánkban, ennek egyik oka a kiszámítható magas hozam amely különösen fontos a jelenlegi gazdasági helyzetben. 

A befektetések során rendkívül fontos szempont az adózás és költségek kérdésköre, ez alapján az állampapírnak van a legtöbb előnye hiszen TBSZ számla nélkül is teljesen adómentes a néhány hónapos időtávon befektetett DKJ, azaz diszkont kincstárjegy is. 

A megtakarítások témakörében a többség számára fontosak a biztonsági garanciák és gyakran fel is teszik a kérdést h Oba v Beva garancia vonatkozik-e rájuk, az állampapír esetén ennél jóval nagyobb a biztosítás mértéke hiszen korlátlanul felelősséget vállal értük az állam tehát nem érvényesül a 100 000€-s határ amely a bankbetétek és befektetési szolgáltatók ügyfeleire vonatkozik.

Ami a biztonságot erősíti hogy az állam számára nem kockázatos ha saját devizájában adósodik el. 

Az állampapírok esetén fontos megemlíteni hogy ezek lejárattal rendelkező értékpapírok, így elmondható hogy az időbeli tartásért jár a kamat, tehát a befektetők az idejüket viszik a vásárra ezáltal és nem a pénzüket hiszen a futamidő során nincs árfolyamkockázat, a befektető előre tudja hogy mekkora kamatot fog kapni a befektetéséért cserébe. 

A megtakarítás és befektetés témakörét úgy érdemes megközelíteni hogy az alapján hozzunk döntést hogy mire van ráhatásunk, hiszen a jövőt nem tudhatjuk előre, azonban a költségeket és az adókat igen, ez alapján pedig a várható hozamra is van hatásunk hiszen a költség és az adó az amely egészen biztosan meghatározza a hozamunkat. 

Mindig érdemes feltenni a kérdést hogy egy befektetés megéri-e számunkra, mit kapunk a szolgáltatás keretében a pénzünkért cserébe, mennyivel javítja ez a pénzügyi mozgásterünket és jelent-e ez számunkra passzív rendszeres jövedelmet. 

Az adott termék rugalmasságát is érdemes megvizsgálni, amelynek kapcsán a likviditás a legfontosabb, tehát milyen gyorsan és milyen költségek mellett tudjuk kivenni a pénzünket a futamidő lejárta előtt és persze a különböző termékek esetén milyen futamidővel számolhatunk, tehát van-e lehetőségünk akár pár hónapos és akár évtizedes befektetésekre.

Az LTP, tehát az új lakástakarék konstrukciók megvizsgálása

Idén, 2023 tavaszán néhány pénzintézet előrukkolt a korábbiakhoz csak nevében hasonló szerződéssel, amelynek során szintén 30% hozammal próbálják eladni az új terméket.

Fontos tudni hogy a 30% hozam a teljes futamidőre vonatkozik, emellett 1% számlanyitási díjjal is számolni kell.

Ha valaki abban bízik hogy a Fundamenta v bármely más ltp majd megoldja a lakásproblémáit az csalódni fog. 

Nem véletlen hogy van egy fórum amelynek címe Fundamenta - idegek harca. A tapasztalatok alapján az időhúzás a céljuk tehát hogy minél tovább használják az ügyfelek pénzét.

A Nyugdíjbiztosítás margójára

A nyugdíjbiztosítás valódi szerepe az emberek 65 éven felüliek számára a jövedelem kiegészítés, megélhetés biztosítása lenne passzív jövedelem formájában.

A nyugdíjbiztosítás a rendszeres havi rendszerességgel történő megtakarításra épül amelynek egy részét befektetési alapokba fektet a biztosító míg a maradékból kockázati biztosítási tartalékot képez.

A biztosítók és független közvetítők, alkuszok tőkefelépítési programoknak nevezik ezeket a termékeket, amelyek valójában unit-linked tehát befektetéssel kombinált életbiztosítások. Ezeknek a cégeknek közös jellemzője hogy rendkívül kihangsúlyozzák az évi 20% max 130eFT szja jóváírási lehetőséget a termék kapcsán.

Fontos tudni hogy ezek rendkívül hosszú, 25-40 éves életbiztosítási nyugdíjprogramok és tartalmaznak kockázati életbiztosítást! Ez utóbbi az amely miatt a költségek kifejezetten magasak, emellett elsősorban ügynökök kötik, hiszen a többség magától nem kezdeményezné hogy ilyen szerződést indítson.

Tudni kell hogy az első néhány év befizetése az költség és ebből kell kifizetni az ügynököt és a kezdeti kockázati költségeket is, a TKM, azaz teljes költség mutató elég magas tehát, amely mellett eltörpül az szja jóváírás.

Bence Balázs befektetési és tőkepiaci szakértő egyi videója is rávilágít arra h nem éri meg a nyugdíjbiztosítás, hiszen költségszerkezetét tekintve valójában egy unit-linked életbiztosítás amely magas kockázati költségeket is tartalmaz. 

Reálisan megközelítve egy befektetés legyen hozamra hangolva, teljesen felesleges az hogy kockázati életbiztosítást is tartalmazzon, az egyik legfontosabb hosszú távon a magas hozam elérése céljából mindenképp a költség. A másik ami meghatározó az a befektetési stratégia.

Tehát arra biztatok mindenkit hogy senki se számítson arra hogy egy biztosító v alkusz v bármely tanácsadó megoldja majd a nyugdíjproblémáit, ezek valójában termékértékesítésre törekszenek, a valódi pénzügyi és befektetési tanácsadás azonban nem szólhat a termékértékesítésről, hanem az ügyfél valódi érdekét tartja szem előtt. 

Fontos úgy megközelíteni az egészet hogy mit kapunk a pénzünkért cserébe egy unit-linked v nyugdíjbiztosítással, hát a magas költségek miatt egy rugalmatlan és méregdrága terméket amelyből valójában semmi hasznunk nem származik.

Minden pénzügyi termék esetén fel kell tennünk a kérdést hogy ez megéri-e nekünk és mit kapunk a pénzünkért cserébe, és ha ügynökön keresztül történik az értékesítés akkor mért éri meg neki hogy eladja számunkra? 

Ha nem származik néhány éven belül anyagi előnyünk egy befektetésből akkor az nem éri meg, hiszen nem növeli a rendelkezésre álló jövedelmünket és nem javítja életszínvonalunkat, pénzügyi mozgásterünket. 

Ami tény hogy unit-linked életbiztosítással és nyugdíjbiztosítással egészen biztosan nem lehet vagyont építeni.

Az ingatlanközvetítés műfajáról néhány összefüggés

Az ingatlanközvetítés mint szakmai megítélése megosztó idehaza, vannak akik nyitottak felé és olyanok is vannak akik elzárkóznak ettől a szolgáltatástól. 

A szolgáltatás középpontjában az értékesítési és pénzügyi, adózási és biztosítási tanácsadás áll.