P/E értékeltségi mutató alapján a részvény és az ingatlan összehasonlítása

A P/E mutató azt fejezi ki, hogy az egy részvényre jutó éves nyereség hányszorosát kell kifizetni a részvényért cserébe.

A hazai tőzsdén több részvény P/E értékeltségi mutatója 4-5 körüli szinten áll és szép osztalékot fizet, ennek egyik legjobb példája a MOL, amelynek árfolyama 2800-3150 között ingadozott az utóbbi egy évben és 275Ft osztalékot fizetett ki részvényeseinek. Emellett ciklusnak megfelelően árfolyamnyereséggel is számolhatunk.

Vegyük alapul XmFt befektetését, amelynek során az osztalékrészvényt hasonlítjuk össze az ingatlannal.

Egy 10mFt értékű ingatlant 50eFt körüli havi bérleti díjon lehet kiadni, ennek megfelelően az éves hozam 600eFt amelyből felújítási költségeket is le kell vonni emellett hivatalosan adózni kell ami ezáltal 5% körüli megtérülést jelent.

Ezzel szemben ha 10m-ból veszünk 3440db MOL részvényt akkor ebből 948eFt osztalékra vagyunk jogosultak ha TBSZ számlán tartjuk, ha nem akkor ennek 85%-ra.

A téma kapcsán arról is érdemes beszélni, hogy ingatlannal nyilván el lehet érni magasabb hozamot is abban az esetben ha rövidtávú napi díjas kiadási tevékenységet végzünk amelynek eredménye a jóval magasabb megtérülés. 

Azonban ha abból a nézőpontból közelítjük meg a kérdéskört hogy a passzív jövedelem kategóriájába melyik felel meg leginkább akkor egyértelműen az osztalék a helyes döntés.

Ön mit vár el egy pénzügyi tanácsadótól és ingatlanszakértőtől?

Az esetek túlnyomó többségében függő, független és alkusz cégek vannak jelen.

Az ingyenes pénzügyi tanácsadást ígérő űgynökök ajánlott termékek túlnyomó többségével nem lehet tőkét felépíteni, vagyonnövekedést elérni. 

Az ügynöki tevékenység amit végeznek az jutalékvadász termékértékesítés nem pedig valós értékteremtő befektetési szaktanácsadás.

Ha egy tudatos ügyfél magától rákérdezne arra hogy tud-e olyan szolgáltatást ajánlani amely rugalmas, bármikor hozzáférhető azonban hosszú távon jelentős növekedést ér el azáltal hogy alacsony díjak mellett fektet kiváló vállalati részvényekbe valószínűleg egy kitérő választ adna különösen akkor ha konkrét iparágakra kérdeznék rá, a rendszeres passzív tőkejövedelem tehát az osztalék kérdéskörével pedig abszolút tanácstalanságot érnénk el és az ügynök elveszítené az irányítást a tárgyalás felett hiszen egy olyan érdeklődési kör mint téma kerülne a konzultáció fókuszába amelyre nem tud megfelelő színvonalú választ adni.

A pénzügyi termékek világában sok esetben nem azt kapod amiért fizetsz, ezzel kapcsolatban Tóth András aki írt néhány könyvet azt mondta h szegény kisember abba fektet amibe mondják és éppen ezért nem jut 1-2-re. 

Az ingyenes független pénzügyi tanácsadásról

Hosszú ideje elég sok pénzügyi többes ügynök és alkusz cég ingyenes pénzügyi tanácsadást vállal azt reklámozva h ők a legjobb biztosításokat ajánlják az ügyfeleknek megversenyeztetve ezáltal a cégeket.

A tanácsadást a Facebook-on és más honlapokon is hirdetik, ügyfélajánlást v hideghívást is alkalmaznak.

Az ügyfelekkel való tanácsadás során bemutatják a cégüket egy füzet segítségével ezt követően pedig kérdeznek különböző téma pontokra amelyen az szerepel h mennyire fontos az Ön számára a pénzügyi stabilitás, a vagyontárgyak biztonsága, rendszeres megtakarítás, felkészülés a váratlan helyzetekre, öngondoskodás és felkészülés a nyugdíjra.

Jellemzően a rövid közép és hosszútávú célokra is rákérdeznek, szóba jönnek az ingatlanügyek is.

A pénzügyi tanácsadás ingyenes, azonban a kérdésekre adott válaszokat követően jellemzően konkrét szolgáltató különböző típusú kockázati élet, unit-linked és néhány vagyonbiztosítás lesz az ajánlott termék, ebben pedig a jutalék mértéke is fontos szempont, hiszen a tanácsadóknak ki van adva h főleg mely pénzügyi cégek termékeit kell ajánlani.

Ezek jellemzően azok amelyek tulajdonosok a többes ügynök cégben, az egyik 3 betűs cég kiváló példa erre. (vagyonteremtésre alkalmasak-e a biztosítások?????)

Az ingyenes pénzügyi tanácsadás a legdrágább pénzügyi tanácsadás hiszen valójában olyan pénzügyi termékekről van szó amelyet jelentősen megdrágít az ügynök jutaléka, hiszen azt az ügyfél éves befizetéséhez viszonyítják.

Azt természetesen mondani sem kell h a tanácsadó rendkívül segítőkész és optimista állításokat fogalmaz meg arra vonatkozóan h ezekkel a termékekkel egészen biztosan elérhető a kitűzött cél. 

Az egész folyamatot egy szakszerű elemzési modellnek írják le amelyet mint programot kell bemutatni az ügyfelek számára.

Fontos kiemelni h magunkban mindig tegyük fel a kérdést h nekünk mi a valódi célunk és érdekünk és h számunkra mi az ami valóban megéri, mi az ami valódi hasznosságot jelent, emellett milyen pénzügyi termékekkel lehetséges a legkönnyebben elérni a célt, melyek a legalkalmasabbak a fokozatos tőkebefektetés felépítésre vagyonépítésre. 

Megtakarítási és befektetési termékek közti választás során a legfontosabb szempontok közé tartozik a díjak és költségek, az adózás, a likviditás tehát a hozzáférhetőség feltételei, a passzív tőkejövedelem - osztalék témakörei.

A számítások és számszaki jellemzők alapján tény h a unit-linked életbiztosítások nem alkalmasak befektetésre a rendkívül magas költségek és a rugalmatlanságuk miatt.

A biztosítások azok kockázatkezelésre kiválóan alkalmasak, azonban tőkebefektetési célra alkalmatlanok.

Minden pénzügyi szolgáltatót arra alkalmas használni amire való, ami előnyös az ügyfelek számára, a biztosítókat tehát élet és vagyon biztosítására érdemes igénybe venni a szerződést alapos kielemzését követően.

Fontos alapelv h a vagyon amit hosszú évek munkájával létrehoztunk védenünk kell felkészülve minden kockázati eseményre, ezt pedig erre alkalmas vagyonbiztosítással és egyéb kárt megelőző technikai megoldásokkal célszerű biztosítani, elérni.

A legfontosabb tehát h arra használjuk a pénzintézeteket és különböző szolgáltatókat amire azok valók h igazán a hasznunkra váljon. 

Ha tőkét szeretnél felépíteni és egy stabil tőzsdén jegyzett átláthatóan működő banki hátterű brókercégnél szeretnél vagyont építeni akkor klikkelj a linkre amelyet követően igény esetén demozásra is lehetőséged nyílik:

www.ibkr.com/referral/milan560

A lakástakarékpénztárakról

Az utóbbi 30 évben elég közismertek voltak az ltp-k különösen ameddig az évi 30% maximum 72 000Ft állami támogatás járt, addig 4 szereplős volt a piac: Fundamenta, OTP, Erste és Aegon.

2018 októberétől megszüntették az állami támogatást, ezáltal a termék hozama jelentősen csökkent, a pénztárak módosították a termékkínálatot. 

A pénztárak alkalmazkodtak a megváltozott piaci helyzethez, most már 8 évre kínálnak 30% hozamot, amely alig 4%-os éves hozamnak felel meg tehát az állampapír által kínált fix kamatot meg sem közelíti, emellett egy rugalmatlan konstrukció.

A pénzügyi számításokat követően tehát nem érdemes abban bízni hogy az ltp megoldja a lakáscélokat, számszakilag nem jön ki olyan eredmény h ez megérné, ráadásul rendkívül rugalmatlan konstrukció. Gyakran a fő érv az ltp mellett nem is a hozam hanem annak lehetősége hogy a 8-10 éves előtakarékossági időszak végén kedvezményes 6.9%-os kamaton lehet majd hitelt felvenni. Ezt a kérdéskört úgy érdemes megközelíteni h előre nem tudható h 8 év múlva milyen lesz a kamatkörnyezet amely a jegybanki alapkamattól és a gazdaság és bankközi pénzpiac alakulásától függ.

Kriptovaluták

 A kriptovaluták mesterségesen létrehozott valuták amelyek nem töltik be a pénztől elvárható hatékony és gyors fizetési funkciót, hiszen hosszú időbe telik a két fél közötti elszámolás folyamata.

A kriptovaluták spekulatív eszközök amelyek mögött nincs semmilyen (termelési) érték v értékteremtő képesség, kizárólag a blockchain technológia az amely hatékony számos szektor számára ez azonban kriptovaluták létezése nélkül is működik.

Az egyik legfőbb érv a kriptok rendszerével szemben a bányászat hatalmas energiaigénye hiszen rengeteg áramot fogyaszt és az egész hálózat fenntartása amely egy közepes méretű állam éves energiafelhasználásának felel meg. 

Az ingatlanközvetítői franchise hálózatokról

Több franchise hálózat működik a hazai közvetítői piacon, valószínűleg a kedves olvasó is ismer jó néhányat közülük.

A franchise irodák rendszere látszólag kényelmes: folyamatos marketing, nagynevű háttér, céges hierarchia és csapatrendezvények. De mi van a színfalak mögött? Kemény szerződések az ingatlanosokkal, még keményebb megbízási szerződések a tulajdonosokkal – a franchise láncolja az ingatlanost, az ingatlanos pedig láncolja a tulajdonost. Ezt a struktúrát végül szinte minden szereplő jelentős teherként éli meg és akkor még a kizárólagos szerződések és a jogtalanul kiszámlázott sikerdíjak világába el sem kalandoztunk.

Az igazság az, hogy a franchise ingatlanosok a megkeresett sikerdíj mindössze 30-40%-át vihetik haza, ami ahhoz képest, hogy az értékesítési folyamat 90%-t elvégzik, igencsak méltatlan.

Jóska leírja az igazságot a franchiseok kapcsán amit kiegészíthetünk azzal h sem jogi sem műszaki sem hasznosítási szakértelmük nincs ezeknek a volt biztosítási és ltp ügynököknek, korábban évtizedekig otp ltp-t biztosításokat és hiteleket adtak el, az ember elé nyomnak egy sablon szerződést ami tartalmilag azt jelenti h ő mindenképp kapjon jutalékot de cserébe az ügyfél semmit se kap. A lényeg h az ügyfél megértse h nem fogják megoldani az Ön ingatlannal kapcsolatos céljait, ne számítson magas szintű szakértői munkára attól aki a biztosítások és ltp-k világában mozog, egy vályogházról elhiszik h téglaház, csak a gyors jutalék és a felette álló vezető parancsának a teljesítése mozgatja ezeket a bábukat

Az ingatlanközvetítésről, mért van rá szükség?

Az ingatlan adásvételek egy részére közvetítő igénybevételével kerül sor, ennek oka az időhiány, a távolság és egyéb más tényezők is lehetnek.

Tény hogy egy adásvételhez alapvetően egy eladóra és egy vevőre van szükség föld(+ ügyvéd a földhivatali bejegyzés és a hivatalossá válás miatt , bár ez leginkább abban az esetben igaz ha mind2 fél majdnem tökéletesen informált és felkészült. 

Gyakran a közvetítők részvétele és szaktanácsai miatt válik reálisan árazottá az ingatlan, kaphatunk részletes műszaki állapotfelmérést, emellett hasznosítási tanácsadást.

Az ügyfélközpontú, az ügyfelek érdekeit képviselő ingatlanpiaci szakember szakértelmével, hozzáértésével értéket teremthet, hiszen fontos h mind2 fél tisztában legyen a tényállással az adott ingatlan kapcsán.

Több franchise ügynökénél nincs meg az ingatlanpiaci szakértelem, különösen a banki hátterűeknél ahol elsősorban banki és biztosítási tapasztalattal rendelkező értékesítők dolgoznak akiknek a kommunikációja valóban erős azonban az ügyfél érdeke h műszaki és jogi szakértelemmel is rendelkezzen egy ingatlan ügynök. Emellett probléma h az országos kiterjedésű franchise hálózatok sablon szerződésekkel dolgoznak amely tartalmilag úgy van elkészítve hogy az ügynökség mindenképp jól járjon, tehát alacsony eladási árnál is magas jutalékot fizessen, azonban a tulajdonosnak ez nem előnyös. 

A franchise hálózatoknál sok ügynök dolgozik egy irodánál, a teljes jutaléknak általában maximum a 40%-át kapják meg, a központ pedig elvárja a minél nagyobb volumenre való törekvést amely a minőségi színvonalas munka kárára megy. Az ügynök egyértelműen a gyors értékesítésre törekszik, gyorsan azonban csak alacsonyabb áron lehet eladni több 10m értékű vagyontárgyakat. 

Írni a franchise-okról, biztosítási ügynökökből és ltp értékesítőkből lett közvetítőkről.

Te rábíznád az ingatlanod értékesítését olyan ügynökökre akik korábban hosszú évekig biztosításokat és lakástakarékot adtak el? A munka hasonló, hiszen számos hideghívást kell lebonyolítani, azonban a termék teljesen más, ezért minden bizonnyal az ügyfeleknek nem érdekük hogy valójában biztosítási ügynökök és pénzügyi értékesítőkre bízzák rá legértékesebb vagyontárgyaik eladását.

A korrekt és szakmailag képzett ingatlanpiaci szakértő nem a gyors jutalékra hajt hanem az ügyfél érdekeit képviseli és azzal hosszútávú bizalmi kapcsolatot épít ki, emellett szakmailag felkészülten az ügyfelek érdekeit képviseli és érvényesíti a tárgyalások és alkuk során. Ennek eredménye pedig az h az ügyfél számára anyagilag is megtérül a szolgáltatás.